自2021年下半年以来，伴跟着阛阓下行且络续底部初始，行业流动性络续下滑，钞票欠债率络续飞腾，房企密集脱险。脱险房企参加了漫长而劳苦的债务重组进程，驱散当今，少数房企依然完成主要公开债务的重组，但仍濒临反复缓期、二次重组等问题，并未确实走出债务危急，行业风险出清尚需时日。
01 偿债才略
短期偿债才略络续下降，多量企业钞票欠债率解析络续飞腾
短期偿债才略络续下降。2024年中，上市房企中现款短债比踩线企业数目较2021年中翻了近一倍。跟着阛阓络续下行，再融资勤勉加重，叠加前期债务络续到期，行业流动性络续下滑。2025年，房企到期债券余额约七千多亿元，但总体债务压力较之岑岭期已有所缓解。接头到仍有爽约债券有待缓期或重组，销售端仍在筑底中，总体偿债压力仍在。
净欠债率踩线企业数目较2021年中翻了一倍，自有成本对债务保险进度削弱。行业现款流下滑不仅导致其短期偿债才略趋弱，遥远偿债才略也受到不利影响，另外，净钞票界限下滑也削弱了房企的遥远偿债才略。
图：2021年中-2024年中上市房企净欠债率、现款短债比踩线企业数目
数据来源： 中指计划院整理
多量房企钞票欠债率解析络续飞腾。 剔除25家头部优质企业后，其他房企钞票欠债率络续飞腾至83.0%，较2021年中加多5.8个百分点。2021年下半年以来，阛阓仍在反复探底中，新址价钱络续承压，很是是部分房企领有部分位于三四线城市、非中枢性段、非住宅项目，部分房企在地盘阛阓郁勃技艺购买的地盘成本偏高，存在权贵的钞票贬值压力，企业不得不计提相应减值准备，部分房企则由于债务爽约问题钞票处置和项目去化勤勉。
这些身分齐对钞票端酿成下行压力，欠债界限削减慢度存在一定勤勉的情况下，净钞票界限络续下滑，钞票欠债率络续飞腾，到2021年末，恒大、奥园等房企净钞票为负，到2024年中，资不抵债的企业数目权贵加多。
图：2021年中-2024年中上市房企钞票欠债率
数据来源： 中指计划院整理
02 爽约及债务重组
76家房企发生债务爽约，债务重组责任络续博弈
76家房企爽约。行业流动性络续下滑，房企销售端、融资端资金流入均减少，受往常“高杠杆、高欠债、高盘活”形状影响，房企亦积蓄了较高的杠杆率和偏紧的流动性，在阛阓调换下财务基本面深刻恶化苗头，房企债务爽约密集爆发。字据统计，2020岁首以来76家房企发生债务爽约，其中2022年是邻接爆发的时段，到2024年，仍偶有房企爆发债务危急，但总体势头依然放缓。
图：2020-2024年新增债务爽约房企数目
数据来源： 中指计划院整理
受限于阛阓络续下探，脱险企业数目边远，房企融资环境较为严峻，脱险房企债务重组责任仍较为逐渐、且存在反复，房企风险出清尚待时日。
2024年三季度，多家房企均深刻境外债重组决议初步框架或取得部分债权东说念主提拔。驱散当今，据不完全统计，富力、融创、奥园、禹洲等少数房企基本完成境表里债券重组或缓期。
另外，龙光、名目年、时期、碧桂园等房企基本完成境内债券缓期，中原幸福、现代、绿地、中梁等房企基本完成境外债券缓期或重组。名目年、旭辉、喜兆业等房企境外债重组决议赢得所需法定债权东说念主提拔，债务重组赢得紧要进展。部分房企重组或缓期后债券仍濒临过期或屡次缓期问题。
表：部分房企境表里债券重组进展情况
数据来源： 中指计划院整理
从依然深刻的债务重组决议来看，房企对境内债多量选用缓期姿首，通过对还款期限、利率、付息频率、增信模范等条件进行调换，延伸偿还时候。房企对境外债则多选用复合决议，即同期提供刊行新单据、债转股、刊行可转债、削减本金等多种决议，并可提供加多增信模范、支付情愿费等配套决议以加多对债权东说念主的诱骗力。
2024年11月，融创蓄意对境内债进行二次重组，全体债务重组决议包括现款要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长缓期共四个选项。如若该决议被债权东说念主摄取，将酿成一定示范效应，促进其他脱险房企境内债重组。
表：部分房企债务重组决议
数据来源： 中指计划院整理
债转股和削减本金姿首玩忽已毕公司债务界限缩短，全体偿债压力得以延后，债转股还同步加多净钞票，故意于开发公司钞票欠债表，为公司磋商基本面好转创造条件。
接头到长周期内新址阛阓整个界限下行，短期内阛阓仍在筑底中，钞票贬值压力犹在，仅延伸还款期限，可能濒临再次过期和二次缓期的问题，并不玩忽透顶贬责债务危急。因此，削减债务界限可能使得房企改善钞票欠债表、改善信用发达、提振投资者信心，放浪镇静，增强可络续发展后劲，在发展中寻找贬责债务危急的认识，从而促进债权回收，保护债权东说念主、投资东说念主利益。
脱险房企债务重构成效将有助于缓释行业风险，但企业确实走出危急，还需要阛阓回暖提拔，企业基本面赢得改善后身手够幸免换取缓期。房企应紧捏“因城施策”窗口期，加快布局较好项方针销售去化，快速回笼资金，惟有络续的销售回款，身手保险现款流入，身手增强偿债才略。
同期，房企还应充分利用收储存量房、存量地盘战略，调换钞票结构。监管部门针抵消化存量地盘也给出了具体战略标的，允许期骗地点政府专项债收购存量闲置地盘，落实3000亿元保险房再贷款收购存量房，短期地点政府收储未售新址、处置闲置地盘等或将全面推动，在此进程中，企业需要充分利用战略机遇，加快去库存。一是针对较难去化的住宅项目，积极与地点政府对接，主动出售项目，转为保险房；二是针对非住宅项目，积极转为保租房，盘活存量；三是针对闲置地盘，积极寻求契机对未开发地盘调换臆想条件和假想要求，普及地盘价值。
03 退市
近两年21家上市房企退市，仍有多家房企停牌可能退市
近两年21家上市房企退市。 房企发生债务爽约，债务重组进展逐渐，股价络续下降，或者财务功绩敷陈未能发布，停牌进步18个月等，导致上市房企退市。2023年有13家上市房企退市，本年依然有8家上市房企退市。
房企退市标明了投资东说念主对其债务危急和可络续磋商才略的担忧，也使脱险房企丧失退回务重组的有劲用具，对其销售、融资、品牌形象均产生负面影响。关于行业来说，脱险房企密集退市既是行业下行的势必恶果，亦然行业仗强欺弱的一部分。
表：近两年上市房企退市情况
数据来源： 中指计划院整理
10多家上市房企贯穿多月停牌。 当今，港股有2家上市房企停牌进步1年，9家上市房企贯穿多月停牌，濒临退市风险。
