由于贝壳是中国最大的中介机构和平台，其产业链也在不断向高下蔓延，它的财报也能在一定流程上反应中国房地产商场的变化趋势。
文 | 《财经》商榷员 辛晓彤
剪辑 | 余乐
3月18日傍晚，贝壳（NYSE:BEKE；HKEX:2423）公布了2024年四季度及全年级迹。
从数据来看，2024年贝壳全年总往来额（GTV，指平台在一定时辰内促成的所有这个词往来金额总额，包括二手房、新址、租出、家装等业务）3.14万亿元，同比增长6.6%；净收入（贝壳实质得回的收入，即从 GTV 中索求的佣金、做事费等收入，扣除退款、老本及税费后的金额）935亿元，同比增长20.2%；包摄于上市公司鼓动净利润为40.65亿元，同比下滑30.91%。
2023年7月，贝壳提议了“一体三翼”的布局，将公司职业线进行细分。其中“一体”指的是新址和二手房业务，是贝壳最基本的中介业务；“三翼”则指的是家装、租出和个性化定制的房地产开导业务（贝好家）。
张开剩余84%新址业务仍是营收蛋糕中最大的一块，净收入同比增长10.1%至337亿元；二手房业务净收入282亿元，确凿与上一年度抓平。家装和租出两个业务成了拉动营收增长的引擎，净收入148亿元和143亿元，分裂增长36.1%和135%。两者是贝壳在高下贱开导的“新业务”，分裂于2022和2023年纳入财报，如今收入总量依然跳跃基本盘中的二手房业务。
贝壳仍在抓续彭胀。为止2024年底，公司门店数目51573家，增长17.7%；牙东谈主数目约50万东谈主，比上年同期增长跳跃7万东谈主。
当今公司现款宽裕。为止期末，贝壳的现款、现款等价物、受限资金和短期投资共616亿元。
事迹发布后，3月19日贝壳-W（HK：02423）低开近9%，抓续低迷。为止收盘，贝壳-W报收60港元，跌幅10.71%，成交量3014.32万，港股市值2095亿元。
（图片来源：web自选股）
由于贝壳是中国最大的中介机构和平台，其产业链也在不断向高下蔓延，它的财报也能在一定流程上反应中国房地产商场的变化趋势。
新址低迷，二手房回温
财报高傲，2024年贝壳新址总往来额为9700亿元，同比下降3.3%，降幅较上半年的32.4%大幅收窄。这要归功于四季度一揽子计谋刺激下房地产商场归附。凭据国度统计局数据，四季度新址销售额环比高潮近30%，同比增长4%。
尽管新址往来是公司营收的主力，但从2021年起，这块业务对营收的孝顺率逐渐下降，从跳跃半数下滑至当今的三成半。
业务形状的变化一方面反应了公司抓续推动家装和租出这些新业务的发展，另一方面也反应了商场变化。
凭据国度统计局数据，2024年，新建商品房销售面积97385万闲居米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。
（图片来源：国度统计局）
然则，2024年也成了商品房诞生的拐点。伴跟着各地放开地盘拍卖阻抑，千里寂已久的土拍商场迸发活力。各城市“地王”频现，以国资布景的房企为主。此外，“好屋子”初度被写进政府责任发扬，对新址诞生的条件也将越来越高，符合消费者需求。
贝壳在2023年7月树立“贝好家”职业线，亦然在蔓延“新址”业务。2024年7月贝好家初度公开参与拍地，消费1.34亿元在西安拿下两宗住宅用地，外界一度以为公司要切入房地产开导鸿沟。
但贝好家的营业形状更偏向轻金钱运营，为开导商和业主提供产品定位、资金做事、营销做事等措置决策。西安的容颜与绿城照顾协作开导，后者负责代建照顾、品牌输出和后期的运营。当今贝好家在西安、成齐、上海、杭州和北京共参与6个容颜。
二手房方面，2024年贝壳二手房总往来额2.2万亿元，同比增长10.8%。上半年这一数字同比下降8.7%，不错看出下半年尤其是四季度商场回温。与此同期，上半年贝壳二手房净收入同比下降16.3%，年末则涨至与上一年度基本抓平。
在贝壳的财报电话会议上，首席财务官徐涛提到，四季度以来“止跌回稳”的计谋赞助下，宇宙二手房价钱环比高潮0.2%，住户改善性需求不断增多，重心城市二手房成交房源的套均面积也在提高。
二手房因为其所见即所得的脾性，外加活泼的价钱机制，在宇宙房地产商场往来的占比抓续进步。凭据贝壳商榷院测算，2024年二手房往来额占宇宙房产往来额比例依然从上一年度的40%进步至46%。
不外贝壳的财报也在一定流程上体现了2024年二手房商场“以价换量”的近况。重心城市买房佣金赫然下调；公司平台上“贝联”牙东谈主收取的中介费相对较低，而它对存量房往来额的孝顺比例不断进步。在《财经》此前的采访中，不少贝壳的牙东谈主以更低的中介费、更高的优惠来蛊惑消费者，背后齐体现了往来疲软。
租落发装热度进步，但可能不代表商场
从财报数据看，2024年贝壳家装总往来额为169亿元，同比增长27.3%。租出总往来额并未败露。
财报中提到，租出业务净收入的增长主要来源于“闲散租”形状下租出房源的数目增多。“闲散租”是2021年底细腻推出，以托管业主房源为主要做事形状，主要逼近在一二线城市。
徐涛在财报发布会上提到，闲散租通过引入AI期间辅助计较，智能系统在试点城市上线以来提高了40%的东谈主效，房源去化率提高7.7%。同期在老本结构优化层面作念出了蜕变，续租率进步到54.4%，从简了再次招租的老本。
诚然“闲散租”房源数目不断增多，但市面上全体租出房源数目正鄙人降。凭据58安堵客商榷院最新发布的《宇宙租出商场2024年度发扬》，2024年租出供需全体呈现松开趋势，北京、上海等中枢一二线城市因二手房挂牌分流，新增供应同比降超 10%。房钱也在走低，除了上海、广州租出价钱仍在坚挺，其他城市均有不同流程的回落。
曩昔两年贝壳的租出业务也将抓续濒临保险性租出住房提高供应、商场供大于求的挑战。
家装业务是近些年贝壳发展最快的板块，近两年该板块净收入分裂增长118%和36%，对收入的孝顺比从2022年的8%涨至2024年的16%。
财报中提到，家装业务净收入的进步也离不开房产往来业务。房产与家装之间的获客与升沉带动了订单增多；此外，家装也在进犯新零卖鸿沟，通过定制居品、软装等提高收入；托付才智的进步也带动了托付周期镌汰。
不外贝壳169亿元的总往来额尚不可代表商场。凭据奥维云网，2024年家装销售额约3.5万亿元，商场鸿沟下降16.8%。曩昔旧房改良和以旧换新是家装商场的契机，但当今来看商场鸿沟将进一步缩窄，2025年家装商场销售额瞻望3.3万亿元。
贝壳的家装和租出业务也付出了更高的运营老本，其中家装和租出两块业务的老分内别高潮32.8%和121%。销售和商场用度则增长了17%，主要用于家装和租出的商场推行。2024年公司毛利率从上一年度的27.9%下降至24.6%，计较利润率从6.2%下降至4%。
诚然净利润下滑三成，但计划到2024年全体房市，外加2023年贝壳净利润扭亏为盈、跳跃524%的增长基数（净利润58.83亿元），这个数字也算中规中矩。
责编 | 秦李欣
发布于：北京市